Esther Chacón / MADRID 2016-10-06

¿Quién no ha oído hablar de desahucios hoy en día? La difícil situación económica que venimos atravesando en los últimos años ha hecho que los desahucios se conviertan en una realidad constante dentro de nuestra sociedad.

Mucho se ha escrito acerca de este tema, con no pocas críticas sociales. La tónica dominante es el rechazo a esta figura jurídica, que viene siendo desvirtuada por las ejecuciones hipotecarias promovidas por las entidades bancarias.

Pero, ¿qué hacer cuando TÚ, como particular, alquilas o arriendas un inmueble y se te deja de abonar por el inquilino la renta pactada?. ¿Qué hacer cuando del pago de esa renta depende, en buena parte, el sustento de tu familia?.

No resulta sencillo decidirse a iniciar un proceso de desahucio. La opción elegida suele ser la de esperar a que el arrendatario pague, dilatando esa situación en el tiempo, lo cual no resulta aconsejable para ninguna de las partes.

La finalidad de estas líneas no es otra que la de acercar el procedimiento de Desahucio por impago de rentas a los particulares.

1. Tasa Judicial (Ley 10/2012, de 20 Noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia).

Actualmente, para promover demanda de Desahucio por impago de rentas, tenemos que diferenciar dos escenarios: por un lado, el demandante que sea persona física NO tiene que pagar tasa judicial, ya que están exentos en virtud del art. 4.2-a) de la citada Ley; por otro, el demandante que sea persona jurídica SÍ tiene que pagar tasa judicial.

2. Demanda de desahucio.

El Desahucio por falta de pago de rentas es un proceso en el que es obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.

La parte demandante (arrendadora) debe probar lo siguientes extremos:

1º Ser propietario o persona con derecho a poseer el inmueble arrendado. Suele acreditarse con una nota simple del Registro de la propiedad en que esté inscrito el inmueble litigioso, o documento que acredite el derecho a poseerlo.

2º La existencia de un alquiler sobre el inmueble. Se aportará el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

3º La obligación de pago de una renta en un plazo determinado, habiendo transcurrido dicho plazo para hacerlo. El propio contrato de arrendamiento acredita este punto.

4º En el supuesto de que fuera de cargo del arrendatario el pago de gastos por suministros u otros servicios, y dichos pagos fueran satisfechos por el arrendador, éste podrá reclamárselos al inquilino aportando los documentos acreditativos del abono de los mismos.

Una vez reunidos los documentos acreditativos antes mencionados se presenta la demanda de Desahucio.

3. Admisión a trámite de la demanda de Desahucio por medio de decreto del Letrado de la Administración de Justicia, en el que se requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, realice alguna de las siguientes acciones:

- Desalojar voluntariamente el inmueble;

- pagar al actor las cantidades debidas hasta la fecha de dicho pago (es lo que legalmente se conoce como enervación);

- o formular oposición a la demanda argumentando, bien la ausencia del deber de pago de la cantidad reclamada, bien la concurrencia de excepciones procesales.

4. Terminación del procedimiento.

Actualmente, tras la reforma introducida por la Ley 37/2011, el proceso de Desahucio por Falta de Pago de Rentas puede terminar de alguna de las siguientes formas:

- Si el demandado, una vez recibido dicho requerimiento, no hace nada, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio, procediéndose al lanzamiento de la vivienda en la fecha fijada.

- Si el demandado, ante dicho requerimiento, desaloja el inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclama, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el procedimiento de Desahucio, pudiendo la parte actora (arrendador) solicitar el pago de las rentas reclamadas.

- Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista (juicio) en la fecha que el juzgado correspondiente señale a tal efecto, siendo el Juez, mediante sentencia, quien resuelva.

5. Desalojo del inmueble.

Es frecuente que el inquilino, ante la proximidad de su desalojo, proceda a lo que se conoce como “entrega de llaves”.

En el supuesto de que el inquilino no abandonare la vivienda voluntariamente, se procederá al “lanzamiento” del inmueble, o lo que es lo mismo al desalojo del inquilino. Si el inmueble hubiere sufrido desperfectos ocasionados por el arrendatario, le podrán ser reclamados judicialmente.

6. Ejecución de las rentas debidas por el demandado.

Una vez que el inmueble ha sido recuperado por el propietario, ¿qué pasa con las cantidades adeudadas por el inquilino?. Si bien es cierto que puede resultar complicado recuperar las rentas reclamadas, en la mayoría de los casos pueden obtenerse resultados satisfactorios a largo plazo.

Para la ejecución hay que esperar 20 días desde la firmeza de la resolución que se pretende ejecutar (sentencia o decreto). Dicha ejecución tiene un plazo de caducidad de 5 años.

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